Alle vragen over de oplevering van uw nieuwbouwwoning.

Drie essentiële elementen: (1) het volledige werfdossier (plannen, vergunning, bestek, tussenfacturen), (2) een checklist ruimte per ruimte met de te controleren punten, en (3) de inzet van een onafhankelijke expert. Reserveer de expert minstens 3 weken op voorhand — de goede zijn snel bezet.

De aannemer moet u per aangetekende brief ten minste 15 dagen vooraf oproepen voor de voorgestelde datum (artikel 7 Wet Breyne voor de eerste officiële oproep). Indien de voorgestelde datum u niet past, kunt u een andere vragen. Onderteken geen oplevering in spoed — dat is uw strikt recht.

Het bezoek begint aan de buitenkant (gevels, dak, terrassen, aansluitingen), vervolgens binnen ruimte per ruimte (vloeren, muren, plafonds, schrijnwerk, technische uitrustingen). Bij elk vastgesteld gebrek fotografeert de expert het, beschrijft het nauwkeurig en nummert het. Het PV wordt op het einde van het bezoek opgesteld en door alle partijen ondertekend.

Een voorbehoud is een zichtbaar gebrek opgenomen in het opleverings-PV met een nauwkeurige beschrijving, een lokalisatie, een foto en een opheffingstermijn. Standaardformule: « Tegels keuken, zuidoostelijke voeg over 80 cm, slecht uitgelijnd en bevuild met mortel — te herstellen vóór 30/06/2026. » Vermijd vage formuleringen zoals « afwerkingen na te zien ».

Er is geen wettelijke beperking. Op een nieuwbouw eengezinswoning ziet men typisch 30 tot 80 voorbehouden bij de voorlopige (dat is normaal). Op een VEFA-appartement 15 tot 40. Als de aannemer het aantal voorbehouden probeert te beperken: weiger categorisch, dat is fraude.

De standaardtermijn is 3 tot 6 maanden na de voorlopige, nauwkeurig vastgelegd in het PV. Voor kleine gebreken (verf, voegen) volstaan 1-2 maanden. Voor technische gebreken (waterdichtheid, verwarming) reken op 3-6 maanden. Geen wettelijke termijn bestaat — het is contractueel, dus onderhandelbaar in het PV.

De 5%-inhouding wordt vrijgegeven bij ondertekening van het PV van definitieve oplevering, dus minimum een jaar na de voorlopige. Indien de aannemer niet alle voorbehouden heeft opgeheven op het ogenblik van de definitieve, kunt u een proportioneel deel van de inhouding behouden. Geef nooit 100% vrij als substantiële gebreken blijven bestaan.

Indien het gebrek structureel is (ruwbouw, waterdichtheid, stabiliteit): tienjarige aansprakelijkheid, geldig 10 jaar na de definitieve. Indien het gebrek functioneel is (uitrustingen): tweejarige garantie (2 jaar). In beide gevallen: aangetekende ingebrekestelling, vaststelling door expert, en procedure voor de ondernemingsrechtbank indien geen minnelijk akkoord binnen 30 dagen.