Données chiffrées sur le marché de l'appartement neuf à Fleurus, quartiers où il fait bon investir, promoteurs actifs, particularités fiscales locales, et pièges à éviter à la réception.
Commune satellite de Charleroi, Fleurus bénéficie de la proximité de l'aéroport BSCA et de la zone Heppignies-Gosselies. Les prix neufs restent accessibles, attirant primo-accédants et investisseurs locatifs liés au site aéroportuaire.
Liste non exhaustive · informations factuelles · nous n'avons aucun lien commercial avec ces acteurs (et c'est volontaire : notre indépendance est notre métier).
Heppignies et Wangenies sont sous couloirs aériens BSCA. Au-delà du confort acoustique, certains terrains sont en zone de servitude. Vérifiez l'attestation acoustique et la conformité de l'isolation phonique au PV de réception (vitrages, façades, toitures).
« L'expert a vérifié l'isolation phonique — vitrage non conforme, repris par le promoteur avant signature finale. »
Notre service expert réception couvre toute la province du Hainaut. Voir la page expert réception Fleurus →
Avec 22 800 habitants, Fleurus est une commune-satellite de Charleroi qui bénéficie de la proximité immédiate de l’aéroport BSCA (Charleroi-Sud, 7 km) et du parc d’activités de Gosselies-Heppignies. Le m² neuf s’établit à 2 250 €/m², soit +10 % sur trois ans. Stock 2024 : 260 lots, écoulés en 12 mois en moyenne.
Le marché fleurusien est tiré par deux publics : investisseurs locatifs attirés par un rendement brut moyen de 6,3 % (parmi les meilleurs de Wallonie, lié à la demande tertiaire-logistique BSCA), et familles primo-accédantes recherchant un accès rapide aux pôles d’emploi carolo et bruxellois via la E42. La commune connaît une activité de promotion soutenue sur Heppignies (zone aéroport) et Wanfercée-Baulet (résidentiel familial). Le contexte régional est disponible sur Statbel.
L’achat sur plan se fait en VEFA sous Loi Breyne : cautionnement bancaire ou assurance de 5 %, paiements en cinq tranches (5 % compromis, 10 % permis, 25 % gros œuvre fermé, 50 % toiture/fenêtres, 95-100 % réception). Spécificité fleurusienne : sur les terrains en proximité aéroport (Heppignies, Wangenies, sous couloirs aériens BSCA), exigez l’attestation acoustique et vérifiez les vitrages prescrits au cahier des charges contractuel — l’isolation phonique est ici un point critique non négociable.
Quatre vérifications complémentaires : (1) historique promoteur local (le marché du Hainaut a connu plusieurs faillites en 2023-2024) ; (2) étude de sol G2 systématique, anciens sols miniers possibles en sud-Fleurus ; (3) attestation cellule risques miniers SPW sur les sections concernées ; (4) PEB-A obligatoire neuf wallon depuis 2026. Voir notre guide achat immobilier neuf.
L’achat neuf à Fleurus est soumis à la TVA 21 % sur la construction et aux droits d’enregistrement de 12,5 % sur la part terrain (réduction à 3 % sur PEB A et habitation modeste ≤ 200 m² habitable). Sur des biens à 220-280 K€ typiques de Fleurus, l’écart entre 12,5 % et 3 % représente plusieurs milliers d’euros — vérification du seuil indispensable. Voir notre page frais notaire neuf.
Côté primes wallonnes : prime énergie jusqu’à 2 000 € pour PAC + isolation toiture (cumulable avec aides communales), tax shelter Wallonie pour investissement locatif (réduction d’impôt sur 5 ans, plafond 21 400 €). Détails officiels sur energie.wallonie.be. Voir notre dossier prix & fiscalité immobilier neuf.
Sur un bien neuf à Fleurus, le ticket moyen tourne autour de 230 K€ et la retenue de garantie 5 % atteint 11-12 K€ à défendre — somme précieuse sur un budget primo-accédant. Notre cabinet Mon Etat Des Lieux SRL — Edouard Hennin, architecte expert — intervient à trois moments clés : pré-visite chantier (particulièrement utile sur biens en couloirs aériens pour valider l’isolation phonique avant réception), accompagnement Loi Breyne, et réception provisoire avec PV opposable.
Demandez votre devis gratuit : nous revenons sous 24 h avec une date ferme. Pour la réception, voir notre page expert réception à Charleroi — Fleurus est à 15 minutes de notre intervention carolo.