Sanctions Loi Breyne : ce que risquent les promoteurs défaillants

La Loi Breyne n’est pas qu’une déclaration de principes. Ses sanctions sont puissantes — encore faut-il les actionner correctement.

1. La nullité du contrat

C’est la sanction phare. Elle s’applique si :

• Une mention de l’article 7 manque (12 obligatoires).
• Le certificat de cautionnement n’est pas remis avant l’acte authentique.
• La garantie d’achèvement n’est pas constituée.

Caractéristiques :

• Nullité relative : seul l’acheteur peut l’invoquer.
• Sans limite de temps tant que la réception définitive n’a pas eu lieu (Cass. 2019).
• Rétroactive : restitution des acomptes versés.

2. L’indemnisation

En sus de la nullité, le promoteur peut être condamné à indemniser :

• Préjudice matériel (frais déménagement, perte de loyer, surcoût relogement).
• Préjudice moral dans certains cas (Liège 2020).
• Intérêts moratoires sur les acomptes restitués.

3. Les sanctions pénales

Cas graves :

• Escroquerie (article 496 Code pénal) : faux certificat, fausse identité.
• Faux et usage de faux sur les documents Loi Breyne.
• Abus de confiance sur les acomptes.

Plainte au procureur du Roi avec dossier complet (contrat, certificats, témoignages).

4. Comment procéder

1. Constat technique par expertise.
2. Mise en demeure recommandée.
3. Assignation devant le tribunal de l’entreprise.
4. Éventuellement plainte pénale si faux ou escroquerie.

Voir aussi recours promoteur, jurisprudence et tribunal de l’entreprise.

Notre accompagnement Loi Breyne pilote la procédure de bout en bout.