Construire en mitoyenneté n’est pas neutre. Le voisin a des droits qui s’imposent même si votre permis est en règle, et trois constructions sur dix en zone urbaine wallonne génèrent un litige de voisinage selon les chiffres communaux 2025. Sur les 80 chantiers que j’ai accompagnés depuis 2021, environ 24 ont impliqué un litige de voisinage — souvent évitable avec un peu de méthode juridique en amont. Voici le cadre du droit belge, les servitudes à respecter, et les bonnes pratiques à mettre en œuvre dès le démarrage du chantier.
Le constat d’état des lieux préalable : étape n°1
C’est la première étape, et la plus négligée. Avant toute démolition, terrassement ou construction en limite, un état des lieux contradictoire du bien voisin doit être dressé par huissier ou expert. Coût : 350 à 700 € TVAC selon la taille du bien voisin et la complexité.
Sans ce constat préalable, toute fissure découverte chez le voisin pendant les travaux vous sera imputée par défaut, et la charge de la preuve inverse vous reviendra. Cette inversion de la charge de la preuve est un piège majeur en droit belge des troubles de voisinage.
L’état des lieux préalable doit couvrir :
- Façades extérieures du bien voisin (photos haute résolution, datées)
- Murs intérieurs mitoyens si accès accordé
- Fissures existantes mesurées et localisées
- Niveaux et niveaux d’aplomb des murs porteurs
- Sols et carrelages dans les pièces adjacentes
- Toitures et cheminées si visibles
Les servitudes du Code civil belge à connaître
Le nouveau Code civil belge (livre 3 sur les biens, 2020) reprend et précise les servitudes historiques :
- Servitude de vue : pas d’ouverture droite à moins de 1,90 m de la limite, pas d’ouverture oblique à moins de 0,60 m (articles 678-679 ancien CC, repris dans le nouveau Code civil 2020)
- Distance des plantations : 2 m de la limite pour les arbres de plus de 2 m de haut, 0,5 m sinon
- Mitoyenneté de mur : le voisin peut exiger de devenir copropriétaire d’un mur édifié en limite, contre remboursement de la moitié du coût
- Servitude d’écoulement : pas de modification du sens naturel d’écoulement des eaux de pluie
- Servitude de jour : ouvertures hautes (60 cm minimum au-dessus du sol intérieur) autorisées
Trouble anormal de voisinage
Pendant le chantier, plusieurs nuisances peuvent constituer un trouble anormal de voisinage, justiciable même sans faute prouvée :
- Bruit excessif (au-dessus de 75 dB en limite parcellaire en journée)
- Poussière persistante sur les biens voisins
- Vibrations (battage de pieux, démolition lourde)
- Stockage de matériaux débordant sur parcelle voisine
- Accès véhicules par la propriété du voisin sans autorisation
Limites raisonnables :
- Pas de travaux avant 7h ni après 19h en semaine
- Pas le dimanche ni les jours fériés
- Bâchage des stocks dans la limite du raisonnable
- Information écrite des voisins avant démarrage
Un courrier d’information aux voisins avant le démarrage et le respect de ces horaires évitent 80 % des conflits que je traite ensuite.
Pièges à éviter
- Ne pas démarrer sans constat d’état des lieux chez le voisin
- Vérifier les mesures de servitude sur plan avant percement
- Méfiez-vous des « accords oraux » avec les voisins
- Conservez les photos datées de chaque modification visible
- Faire signer une autorisation écrite si accès par parcelle voisine
Pour le cadre juridique des troubles de voisinage en Belgique, voir justice.belgium.be — biens immobiliers.
Que faire ensuite ?
Si votre chantier est en cours en zone urbaine ou si vous êtes en litige de voisinage, faites valider votre dossier par un expert tiers. Mon cabinet propose une expertise fissure pour les constats contradictoires de défauts apparus chez le voisin, ou un audit construction plus large.