Charleroi, juillet 2025. Maison clé sur porte de 178 m², six tranches contractuelles prévues. Au stade tranche 5 (hors-eau hors-air complet), mon client constate des défauts d’étanchéité visibles sur la toiture-terrasse et un appui de baie vitrée mal scellé. L’entrepreneur réclame le paiement de la tranche (18 400 €). Mon client refuse. Refuser le paiement d’une tranche de construction est juridiquement délicat — mais c’est possible, et parfois nécessaire pour préserver vos droits. Récit pas à pas de ce dossier, avec les conditions, le formalisme et les pièges à éviter.
Le contexte du dossier
Maison clé sur porte signée en novembre 2024 avec un constructeur reconnu de la région de Charleroi. Six tranches contractuelles : signature (5 %), gros œuvre fondations (15 %), gros œuvre fermé (25 %), hors-eau hors-air (20 %), parachèvements (25 %), réception (10 %). Au stade de la tranche 5, deux défauts visibles à l’œil nu :
- Toiture-terrasse présentant des flaches d’eau persistantes 48h après pluie (défaut de pente)
- Appui de baie vitrée avec scellement défectueux, espace visible entre le bavolet et le seuil
Mon client m’appelle. Je passe sur site dans les 48h, constate les défauts, photographie, rédige un rapport d’inspection technique. Estimation des reprises : 6 200 €. Tranche réclamée : 18 400 €. Il y a manifestement disproportion entre montant retenu et coût de reprise, mais le défaut est réel et bien documenté.
Les trois conditions cumulatives à respecter
Pour refuser légalement le paiement d’une tranche en droit belge (exception d’inexécution, article 1184 ancien Code civil), trois conditions doivent être réunies de manière cumulative :
- Défaut objectif et visible, idéalement constaté par expert tiers. Pas une simple impression subjective.
- Proportion entre défaut et retenue : on ne bloque pas 18 000 € pour un joint silicone défectueux. La jurisprudence retient le ratio 1 à 3 maximum (coût de reprise = 1, retenue = 3).
- Mise en demeure formelle écrite avec délai de réparation raisonnable (30 à 60 jours selon la nature du défaut).
Si l’une des trois conditions manque, le juge requalifie en mauvaise foi et vous condamne aux intérêts moratoires (taux légal majoré, 8,5 % en 2026) plus éventuels dommages-intérêts pour préjudice de trésorerie.
Le formalisme strict à respecter
Dans le dossier Charleroi, j’ai recommandé à mon client la procédure suivante, mot pour mot :
- Lettre recommandée AR à l’entrepreneur, avec mention explicite : « refus de paiement de la tranche n° 5 sur le fondement de l’exception d’inexécution (art. 1184 ancien CC) »
- Description précise des défauts numérotés et localisés (R1 toiture-terrasse, R2 appui baie vitrée)
- Photos datées annexées (8 clichés)
- Délai de mise en conformité : 45 jours
- Mention du paiement « conditionné à la levée des défauts »
Sans ce formalisme, le juge requalifie en mauvaise foi systématiquement.
Le déroulé du dossier Charleroi
Juillet 2025 : refus formel par recommandé. L’entrepreneur conteste et envoie sa propre mise en demeure à J+15. Août 2025 : expertise contradictoire à ma demande, désignation d’un expert mutuellement accepté. Septembre 2025 : rapport d’expertise contradictoire, qui confirme les défauts et chiffre la reprise à 7 800 € (proche de mon estimation initiale).
Octobre 2025 : l’entrepreneur refuse de reprendre, considérant les défauts comme « cosmétiques ». Mon client saisit le tribunal de première instance du Hainaut (action en référé puis sur le fond). Décembre 2025 : jugement.
Résultat : retenue validée
Décembre 2025, jugement tribunal première instance Hainaut : retenue de 18 400 € validée, frais de procédure à la charge de l’entrepreneur, condamnation à effectuer les travaux de reprise sous 60 jours sous astreinte de 150 €/jour. Six mois d’angoisse pour mon client, mais dossier solide dès le départ. Sans expert tiers, je suis convaincu qu’il aurait perdu — la jurisprudence est sévère avec les retenues mal motivées.
Pièges à éviter
- Ne refusez jamais une tranche sans rapport d’expert tiers préalable
- Méfiez-vous des défauts mineurs qui ne justifient pas la retenue
- Ne payez pas la tranche « sous réserve » : c’est juridiquement un paiement
- Conservez les preuves photographiques avec métadonnées EXIF
- Anticipez le coût d’une procédure judiciaire (6 000-12 000 € en première instance)
Pour le cadre juridique de l’exception d’inexécution en droit belge, voir justice.belgium.be — biens immobiliers.
Que faire ensuite ?
Si vous envisagez de refuser une tranche de paiement, ne le faites jamais seul. Mon cabinet propose un accompagnement Loi Breyne avec coordination juridique et expertise contradictoire, ou une expertise malfaçons pour valider la matérialité du défaut.