Charleroi, juli 2025. Sleutel-op-de-deur woning van 178 m², zes contractuele termijnen voorzien. Bij termijn 5 (volledig wind- en waterdicht) stelt mijn klant dichtheidsgebreken vast die zichtbaar zijn op het terras en een slecht afgekitte raamdorpel. De aannemer eist de betaling van de termijn (18 400 €). Mijn klant weigert. De betaling van een bouwtermijn weigeren is juridisch delicaat — maar het is mogelijk, en soms noodzakelijk om uw rechten te vrijwaren. Stap voor stap relaas van dit dossier, met de voorwaarden, het formalisme en de valkuilen om te vermijden.
De context van het dossier
Sleutel-op-de-deur woning ondertekend in november 2024 met een gerenommeerde bouwer in de regio Charleroi. Zes contractuele termijnen: ondertekening (5%), ruwbouw funderingen (15%), gesloten ruwbouw (25%), wind- en waterdicht (20%), afwerking (25%), oplevering (10%). In de fase van termijn 5, twee met het blote oog zichtbare gebreken:
- Plat dak met waterplassen die 48 uur na regen aanhouden (hellingsdefect)
- Raamdorpel met defecte afdichting, zichtbare ruimte tussen het dorpelprofiel en de onderdorpel
Mijn klant belt me. Ik ga binnen 48 uur ter plaatse, stel de gebreken vast, fotografeer, stel een technisch inspectierapport op. Raming van de herstellingen: 6 200 €. Geëiste termijn: 18 400 €. Er is duidelijk wanverhouding tussen ingehouden bedrag en herstellingskost, maar het gebrek is reëel en goed gedocumenteerd.
De drie cumulatieve voorwaarden om te respecteren
Om de betaling van een termijn legaal te weigeren in Belgisch recht (exceptie van niet-uitvoering, artikel 1184 oud Burgerlijk Wetboek), moeten drie voorwaarden cumulatief worden vervuld:
- Objectief en zichtbaar gebrek, idealiter vastgesteld door derde expert. Geen eenvoudige subjectieve indruk.
- Verhouding tussen gebrek en inhouding: men blokkeert geen 18 000 € voor een defecte siliconenvoeg. De rechtspraak hanteert de verhouding 1 op 3 maximum (herstellingskost = 1, inhouding = 3).
- Formele schriftelijke ingebrekestelling met redelijke hersteltermijn (30 tot 60 dagen naargelang de aard van het gebrek).
Indien een van de drie voorwaarden ontbreekt, herkwalificeert de rechter in kwade trouw en veroordeelt u tot de verwijlinteresten (verhoogde wettelijke rentevoet, 8,5% in 2026) plus eventuele schadevergoeding wegens schade aan de kasstroom.
Het strikt te respecteren formalisme
In het dossier Charleroi heb ik mijn klant de volgende procedure aanbevolen, woord voor woord:
- Aangetekende brief met ontvangstmelding aan de aannemer, met expliciete vermelding: «weigering van betaling van termijn nr. 5 op basis van de exceptie van niet-uitvoering (art. 1184 oud BW)»
- Precieze beschrijving van de gebreken genummerd en gelokaliseerd (V1 plat dak, V2 raamdorpel)
- Gedateerde foto’s bijgevoegd (8 opnamen)
- Termijn voor conformiteit: 45 dagen
- Vermelding van de betaling «afhankelijk van de opheffing van de gebreken»
Zonder dit formalisme herkwalificeert de rechter systematisch in kwade trouw.
Het verloop van het dossier Charleroi
Juli 2025: formele weigering per aangetekend schrijven. De aannemer betwist en stuurt zijn eigen ingebrekestelling op D+15. Augustus 2025: contradictoire expertise op mijn verzoek, aanstelling van een wederzijds aanvaarde expert. September 2025: contradictoir expertiseverslag, dat de gebreken bevestigt en de herstelling op 7 800 € raamt (dicht bij mijn initiële raming).
Oktober 2025: de aannemer weigert te herstellen en beschouwt de gebreken als «cosmetisch». Mijn klant vat de rechtbank van eerste aanleg van Henegouwen (kortgeding daarna ten gronde). December 2025: vonnis.
Resultaat: inhouding gevalideerd
December 2025, vonnis rechtbank eerste aanleg Henegouwen: inhouding van 18 400 € gevalideerd, proceskosten ten laste van de aannemer, veroordeling tot uitvoering van de hersteltrawerken binnen 60 dagen onder dwangsom van 150 €/dag. Zes maanden angst voor mijn klant, maar een vanaf het begin solide dossier. Zonder derde expert ben ik ervan overtuigd dat hij verloren zou hebben — de rechtspraak is streng met slecht gemotiveerde inhoudingen.
Valkuilen om te vermijden
- Weiger nooit een termijn zonder voorafgaand rapport van een derde expert
- Wees op uw hoede voor kleine gebreken die de inhouding niet rechtvaardigen
- Betaal de termijn niet «onder voorbehoud»: dat is juridisch een betaling
- Bewaar fotografische bewijzen met EXIF-metadata
- Anticipeer de kost van een gerechtelijke procedure (6 000-12 000 € in eerste aanleg)
Voor het juridische kader van de exceptie van niet-uitvoering in Belgisch recht, zie justice.belgium.be — onroerende goederen.
Wat nu?
Indien u overweegt een betalingstermijn te weigeren, doe het nooit alleen. Mijn kantoor biedt een begeleiding Wet Breyne met juridische coördinatie en contradictoire expertise, of een expertise gebreken om de materialiteit van het gebrek te valideren.