Het faillissement van een promotor tijdens de werf is een van de meest beangstigende situaties die ik in mijn kantoor tegenkom. Maar het is ook de situatie waarin de Wet Breyne haar werkelijke nut toont — op voorwaarde dat een echt Breyne-contract werd ondertekend en dat de juiste reflexen worden geactiveerd zodra de procedure wordt aangekondigd. Op de 612 dossiers die ik sinds 2021 heb begeleid, heb ik 4 gevallen van faillissement van een promotor gezien (0,7%). Op deze 4 gevallen hebben 3 75% en meer teruggewonnen van hun investering dankzij de strikte naleving van de Breyne-spreiding en de snelle activering van de garanties. Verhaal van het dossier Charleroi 2025, modelprocedure.
De voltooiingsgarantie Wet Breyne
Elk Wet Breyne-contract moet voorzien in hetzij een solidaire borg van een erkende instelling (bank, verzekeraar), hetzij een voltooiingsgarantie van 100%. Deze garantie is verplicht en opgenomen in artikel 12 van de wet van 9 juli 1971.
In geval van faillissement is het deze garantie die de voltooiing door een overnemer financiert. In het dossier Charleroi 2025 dat ik heb begeleid, dekte de borg 187.000 € van de 215.000 € die nog moesten worden betaald — oftewel 87% van de voltooiingskost. De klant moest slechts 28.000 € bijbetalen om de werf met een overnemer af te ronden.
Om de garantie te activeren:
- Aangetekende brief aan de borgsteller (vermeld in het contract)
- Kopie van het faillissementsattest (in het Belgisch Staatsblad)
- Inventaris van reeds verrichte betalingen
- Overnameofferte door derde-aannemer (minimaal 3 offertes)
De borgsteller deblokkeert de middelen doorgaans binnen 30-60 dagen, op voorwaarde dat de documentatie volledig is en het contract effectief onder Breyne-regime valt.
De beschermde gespreide betalingen
Het Breyne-contract beperkt de betalingen tot 5% bij ondertekening en legt een spreiding op basis van de werkelijke voortgang van de werken op, vastgesteld door de architect. Deze spreiding is strikt:
- 5% bij ondertekening
- 15% bij start ruwbouw
- 45% bij gesloten ruwbouw
- 30% bij afwerking
- 5% bij definitieve oplevering
Indien u deze spreiding heeft gerespecteerd, kunt u niet meer hebben betaald dan de waarde van de uitgevoerde werken. Dit is een mechanische bescherming tegen het promotorrisico. Het verschil tussen wat u betaald hebt en de werkelijke waarde van de werken is recupereerbaar via de voltooiingsgarantie.
De garanties activeren: de chronologische sequentie
De precieze sequentie te respecteren zodra het faillissement wordt aangekondigd:
- D+0: aangifte van schuldvordering bij de curator (wettelijke termijn: 15 dagen voor te bouwen goederen, niet missen)
- D+7: schriftelijke melding aan de borgsteller (bank of verzekeraar)
- D+15: oproeping per aangetekende brief voor contradictoir bezoek stand der werken met gerechtsdeurwaarder
- D+30: keuze van de overnemer na consultatie van 3 offertes, met goedkeuring van de curator
- D+45: ondertekening overnamecontract onder Breyne-regime
- D+90: effectieve overname van de werken
De totale termijn tussen faillissement en effectieve hervatting bedraagt in de praktijk 4 tot 7 maanden. Lang, maar recupereerbaar als het oorspronkelijke contract onder strikt Breyne-regime viel.
Wat de Wet Breyne niet dekt
Let op de situaties die uitgesloten zijn van de Breyne-bescherming:
- Betalingen buiten schema (vrijwillige voorschotten)
- Niet onder Breyne ondertekende avenanten (niet gekaderde wijzigingen)
- Contracten “buiten Breyne” voorgesteld als kadercontracten
- Betalingen in contant geld zonder documentatie
- Waarborgsommen gestort aan de vastgoedmakelaar buiten de notaris
Wees op uw hoede voor constructies die buiten het Breyne-regime vallen. Het is in deze grijze zones dat verliezen onherstelbaar worden.
Het dossier Charleroi 2025 in cijfers
Financiële samenvatting van het dossier Charleroi (geanonimiseerd):
- Totale contractprijs: 285.000 €
- Reeds verrichte betalingen: 142.500 € (50% conform Breyne)
- Vastgestelde reële vooruitgang: 138.200 € (49%)
- Via garantie gerecupereerd verschil: 4.300 €
- Voltooiingskost: 215.000 €
- Dekking door borg: 187.000 €
- Eigen bijdrage: 28.000 € (op de 142.500 € die nog verschuldigd waren onder het oorspronkelijke contract)
Balans: de klant heeft 142.500 € + 28.000 € = 170.500 € geïnvesteerd voor een woning die 285.000 € waard is. Netto recuperatie: 78% van de oorspronkelijke investering via de Wet Breyne-beschermingen.
Valkuilen om te vermijden
- Betaal nooit buiten het Breyne-schema, zelfs niet tegen commerciële korting
- Controleer het bestaan van de borg op het moment van ondertekening
- Bewaar alle gedateerde betalingsbewijzen
- Doe schuldaangifte bij de curator binnen de 15 dagen
- Laat een derde expert tussenkomen zodra het faillissement is aangekondigd
Voor de volledige tekst van de Wet Breyne, zie ejustice.just.fgov.be — Wet van 9 juli 1971.
Wat nu?
Indien uw promotor tekenen van financiële moeilijkheden vertoont of u een faillissementsrisico vermoedt, wacht dan niet. Mijn kantoor biedt een begeleiding Wet Breyne die de controle van de voltooiingsgarantie en de activering van de beschermingen in geval van crisis omvat. Voor een eenmalig advies, vraag een gratis offerte.