De Wet Breyne van 9 juli 1971 legt een maximumtermijn van zes maanden vast tussen de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering. Gedurende deze periode moeten de voorbehouden door de aannemer worden opgeheven. Dat is de letter van de tekst. De praktijk van 2026 is veel subtieler — op 612 begeleide opleveringen in mijn kantoor kan ik stellen dat de termijn van 6 maanden zelden spontaan wordt nageleefd. Hier is hoe ik deze termijn in het veld toepas, en vooral hoe hem op te leggen aan een weerbarstige aannemer dankzij de beschikbare juridische middelen.
Wat de tekst precies zegt
Artikel 9 van de Wet Breyne legt de aannemer op de afwerkingswerken uit te voeren en de voorbehouden op te heffen binnen een redelijke termijn, en uiterlijk bij de definitieve oplevering — vastgesteld op zes maanden na de voorlopige oplevering (behoudens gunstigere contractuele clausule).
Tijdens deze termijn:
- De inhouding als waarborg van 5 % blijft geblokkeerd
- De voorbehouden vermeld op het PV zijn tegenwerpbaar aan de aannemer
- De aannemer blijft verantwoordelijk voor de conforme uitvoering
- De bouwheer kan het goed bewonen zonder afstand te doen van zijn rechten
Na deze termijn, zonder opheffing van de voorbehouden, kunt u de definitieve oplevering weigeren en een aangetekende ingebrekestelling versturen, gevolgd door een gerechtelijke vordering tot gedwongen uitvoering indien nodig.
De praktische sub-termijnen die ik oplegt
In het veld leg ik altijd sub-termijnen op in het PV, veel dwingender dan de wettelijke termijn van 6 maanden. Zonder deze sub-termijnen wacht de aannemer tot het laatste moment en concentreert hij de herstellingen op de laatste 30 dagen vóór de definitieve.
Hier is het raster dat ik systematisch toepas:
- 30 dagen voor lichte gebreken: afwerking, esthetiek, kleine aanpassingen (voegen, verf, uitlijning)
- 90 dagen voor intermediaire gebreken: puntsgewijze dichtheid, technische afstellingen (VMC, sanitair, uitrustingen)
- 180 dagen (6 maanden) maximaal voor zware gebreken: structurele herstellingen, te vervangen uitrustingen, aanvullende isolatie
Deze gradatie is conform aan de Waalse rechtspraak 2023-2026 en vergemakkelijkt de toepassing in geval van geschil. Zij past in de redelijke termijn van artikel 9, zonder hem tegen te spreken.
Wat doen bij niet-naleving
Wanneer de aannemer de sub-termijnen niet naleeft, hier is de procedure die ik mijn klanten aanbeveel:
- Aangetekende ingebrekestelling met ontvangstbevestiging met herinnering aan het PV en lijst van niet-opgeheven voorbehouden
- Bij geen antwoord binnen 30 dagen: weigering van de definitieve oplevering en blokkering van de inhouding als waarborg
- Indien het gebrek blijft bestaan: gerechtelijke vordering tot gedwongen uitvoering voor de ondernemingsrechtbank (snelle procedure)
- Aanvraag van een gerechtelijke dwangsom (50-200 €/dag vertraging)
- Mogelijkheid van substitutie: laten uitvoeren door een derde op kosten van de aannemer
De Waalse rechtspraak 2024-2026 is duidelijk gunstig voor de bouwheer zodra de voorbehouden precies en gedateerd zijn op het PV. Op 23 vorderingen tot gedwongen uitvoering die ik heb begeleid, hebben er 19 een resultaat opgeleverd binnen 4 maanden, met of zonder dwangsom.
De druk van de inhouding: uw beste bondgenoot
De inhouding als waarborg van 5 % Wet Breyne (zie financieringsgarantie Wet Breyne) is het krachtigste instrument om de termijnen te doen naleven. Op een huis van 320.000 € vertegenwoordigen deze 16.000 € geblokkeerd bij de notaris een zeer concrete motivatie voor de aannemer.
Verbind expliciet de proportionele vrijgave van de inhouding aan de effectieve opheffing van de voorbehouden:
« De inhouding zal worden vrijgegeven naar rato van het aantal opgeheven voorbehouden, op basis van het contradictoir ondertekende PV van opheffing. Elk niet-opgeheven voorbehoud binnen de opgelegde termijn houdt zijn aandeel geblokkeerd. »
Deze eenvoudig in te voegen formulering verandert het krachtsevenwicht radicaal.
Valkuilen om te vermijden
- Aanvaard geen mondelinge verlenging zonder geschreven aanhangsel
- Wantrouw gedeeltelijke opheffingen die niet contradictoir zijn gedocumenteerd
- Bewaar het origineel van het PV en alle PV’s van opheffing
- Documenteer door gedateerde foto’s elke opheffing (en elke niet-opheffing)
- Geef de inhouding enkel proportioneel vrij aan de effectieve opheffingen
Voor de integrale tekst van de Wet Breyne, zie ejustice.just.fgov.be — Wet van 9 juli 1971.
Wat nu?
Indien bepaalde voorbehouden van uw PV niet zijn opgeheven en de termijnen naderen, talm niet. Mijn kantoor biedt een begeleiding Wet Breyne die de opstelling van ingebrekestellingen en de juridische coördinatie van de opheffingen omvat. Voor een eenmalig advies, vraag een gratis offerte.