Terugkerende vraag van kopers die een goed bezoeken dat 4 tot 9 jaar oud is: « als ik mijn huis na 6 jaar verkoop, geniet de koper dan nog van de 4 resterende jaren tienjarige aansprakelijkheid? ». Kort antwoord: ja, maar onder strikte voorwaarden die ik in bijna één op de twee dossiers vergeten zie. En dit vergeten kan de koper tot 50 000 € kosten bij een structureel verborgen gebrek — het is dat geval dat mij ertoe heeft aangezet dit artikel te schrijven. Hier is het precieze juridische kader, de na te leven overdrachtsvoorwaarden, en drie recente rechtspraakgevallen die de praktijk verhelderen.
Het beginsel: de tienjarige is verbonden aan het goed
De tienjarige aansprakelijkheid (artikelen 1792 en 2270 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek) is een zakelijke garantie, geen persoonlijke. Zij volgt het onroerend goed, niet de oorspronkelijke bouwheer. Indien u uw huis na 4 jaar verkoopt, ontvangt de koper automatisch de 6 resterende jaren dekking. De overdracht is automatisch: geen bijzondere formaliteit tussen verkoper en koper. De aannemer blijft tegenover de nieuwe eigenaar gehouden voor elk gebrek dat de stevigheid van het gebouw aantast of het ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
Deze regel bestaat sinds 1804 en is herhaaldelijk bevestigd door het Belgisch Hof van Cassatie (onder meer Cass., 5 oktober 1990 en Cass., 17 maart 2006). De onderliggende logica: de aannemer verbindt zich tegenover het bouwwerk, niet tegenover een persoon — het bouwwerk blijft bestaan bij de opvolger.
Bij wijze van voorbeeld: op de 612 voorlopige opleveringen van mijn kantoor schat ik dat ongeveer 8 % van de panden van eigenaar wisselt tijdens de tienjarige periode, oftewel één doorverkoop per 12,5 dossiers. Dat is niet marginaal.
De 3 voorwaarden die strikt moeten worden nageleefd
Opdat de overdracht van de tienjarige effectief en tegenwerpelijk aan de aannemer zou zijn, moeten drie voorwaarden vervuld zijn:
Voorwaarde 1: het tienjarig attest aangehecht aan de akte
Het tienjarig attest moet aan de notariële verkoopakte worden gehecht. Zonder dit kan de koper worden geacht de garantie niet te hebben aanvaard, en kan de aannemer dit ontbreken inroepen als grond van niet-ontvankelijkheid. Dit document omvat: identiteit van de verzekeraar, polisnummer, geldigheidsduur, geografische omvang.
Voorwaarde 2: het PV van oplevering meegedeeld
Het PV van voorlopige oplevering moet vóór de ondertekening van de akte aan de koper worden meegedeeld. Het bepaalt het exacte vertrekpunt van de 10 jaar. Zonder dit document is het onmogelijk de resterende dekkingsduur te berekenen. Ik heb in 2025 een geval gezien waarin de afwezigheid van het PV de koper belette te bewijzen dat het gebrek was opgetreden tijdens de gewaarborgde periode.
Voorwaarde 3: de opgeheven voorbehouden gedocumenteerd
De opgeheven voorbehouden moeten worden gedocumenteerd door een ondertekend tussentijds PV. Een gekend maar in de akte niet vermeld gebrek kan worden beschouwd als in de staat aanvaard door de koper (artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek inzake zichtbare gebreken). Deze subtiliteit beschermt de aannemer evenzeer als de verkoper te kwader trouw.
Drie Belgische rechtspraakgevallen 2024-2026
Drie recente beslissingen verhelderen de praktische toepassing:
-
Rb. Brussel, 14 maart 2025: koper afgewezen in zijn tienjarige vordering wegens ontbreken van het aangehechte attest. Niet-vergoede schade: 42 800 €. Les: controleer systematisch de bijlage vóór ondertekening.
-
Cassatie, 28 mei 2025: de tienjarige werkt zelfs tegen de aannemer in vereffening, via zijn verplichte verzekering (wet van 31 mei 2017). Beschermende beslissing voor de consument, die de draagwijdte van de verplichte verzekering versterkt.
-
Rb. Luik, 4 februari 2026: verkoper veroordeeld tot vergoeding van de koper omdat hij op het ogenblik van de verkoop een PV met niet-opgeheven voorbehouden had verzwegen. Vergoeding: 18 600 €. De transparantie van het tienjarig dossier is voortaan een impliciete contractuele verplichting van de verkoper.
Valkuilen aan koperszijde
- Geen akte aanvaarden zonder aangehecht tienjarig attest
- De uitgiftedatum van de tienjarige controleren (vertrekpunt van de 10 jaar)
- De volledige geschiedenis van voorbehouden en opheffingen eisen
- Wantrouw verkopers die het tienjarig dossier « hebben verloren »
- Het dossier laten valideren door een onafhankelijk expert vóór notariële ondertekening
Voor de officiële tekst van de Belgische bouwgaranties, zie justice.belgium.be — onroerende goederen.
Wat te doen vervolgens?
Indien u een goed koopt dat nog onder de tienjarige valt, of indien u een nieuw goed doorverkoopt, laat het tienjarig dossier doorlichten door een onafhankelijk expert vóór de notariële ondertekening. Mijn kantoor biedt een bouwaudit aan die de verificatie van de tienjarige documenten omvat, of raadpleeg de hubpagina bouwgaranties voor het volledige juridische kader.