De AREI-controle (Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties) is verplicht en noodzakelijk vóór elke oplevering. Ze is niet voldoende. In 2026, op de 120 opleveringen waar ik een conform AREI-verslag tegenkwam in mijn kantoor, heb ik gemiddeld 4,6 gebreken vastgesteld die aan de aandacht van de erkende controleur ontsnapten. Waarom? Omdat het AREI de reglementaire conformiteit controleert (elektrische veiligheid, aarding, differentieelschakelaars), niet de uitvoeringskwaliteit (esthetiek, ergonomie, afwerking). Hier is de uitputtende checklist in 23 punten die ik systematisch gebruik bij elke voorlopige oplevering.
Schakelbord en bekabeling (8 punten)
Het schakelbord is het hart van de installatie. Systematische controle:
- Etikettering van elke automaat, leesbaarheid, samenhang met het eenlijnsschema
- Aanwezigheid van het schema binnen het schakelbord of in de onmiddellijke nabijheid
- Differentieelschakelaars 30 mA op alle stopcontact- en badkamerkringen
- Sectie van de kabels in overeenstemming met vermogen en afstand (1,5 mm² verlichting, 2,5 mm² stopcontacten, 6 mm² oven)
- Aarding zichtbaar met testbare aardpen via megohmmeter
- Vergrendeling van de kast met sleutel of gereedschap (norm kinderveiligheid)
- Reserve van minstens 20 % vrije automaten voor toekomstige uitbreidingen
- Mono- of driefasige aansluiting correct geconfigureerd volgens het voorziene gebruik (typisch 25 of 40 A)
Controleer ook visueel de opruiming: een goed bekabeld bord is een goed doordacht bord. Kabels in wanorde = haastige elektricien = waarschijnlijk verborgen gebreken.
Stopcontacten, schakelaars en lichtpunten (9 punten)
Ergonomie en conformiteit in alle ruimtes:
- Genormaliseerde hoogte 30 cm voor gewone stopcontacten, 110 cm voor schakelaars (behalve PBM-toegankelijkheidsvoorschrift op 90 cm)
- Verticale uitlijning van de apparatuur (esthetisch, controle met waterpas)
- Polariteit getest bij elk stopcontact met een tester van 5 € (fase, nul, aarde)
- Aanwezigheid van een geschakeld stopcontact in elke slaapkamer (comfortnorm 2026)
- Rookmelders aangesloten op 230 V met noodbatterij (verplicht AREI)
- Dakuitlaat voor de ventilator of de VMC
- Functionele lichtpunten en geöriënteerd (wisselschakelaars vs gewone schakelaars)
- Toegankelijke aftakdozen en geëtiketteerd
- Equipotentiaalverbindingen in de badkamer (bad, lavabo, douche)
Voor details over niet-conformiteit AREI en het verhaal, zie het artikel niet-conforme elektriciteit oplevering.
Buiten en specifiek (6 punten)
Vaak verwaarloosde zones die op termijn problemen geven:
- Buitenstopcontacten IP44 minimum, met waterdichte klep
- Buitenverlichting op detector of centraal geschakelde binnenschakelaar
- Laadpaal elektrische wagen indien voorzien (vermogen, bekabeling, certificering)
- Algemene noodstop toegankelijk en geïdentificeerd (verplicht brandweer)
- Communicerende meter Ores of Resa geïnstalleerd en functioneel
- Bekabelingsreserve voor fotovoltaïsche panelen (aanbeveling 2026)
Documenten te eisen bij het PV
Naast de fysieke controle zijn vier documenten onmisbaar om te vragen op het moment van de oplevering:
- Conform AREI-verslag ondertekend en gestempeld, in origineel
- Gedetailleerd eenlijnsschema van de installatie
- Technische fiches van de uitrusting (schakelbord, automaten, specifieke stopcontacten)
- Fabrieksgarantie op de elementen van het schakelbord (gewoonlijk 5 jaar)
Zonder deze vier documenten is uw elektrisch dossier onvolledig en wordt de indienststelling ORES geblokkeerd.
Gereedschap om mee te nemen op de dag zelf
Voor de volledige elektriciteitschecklist, de uitrusting die u moet meebrengen:
- Stopcontacttester (7-12 €)
- Eenvoudige digitale multimeter (20-30 €)
- Hoofdlamp (10-15 €)
- Meetlint 3 m (5 €)
- Smartphone met kompas- en waterpasapp
Totale investering: minder dan 60 €, af te schrijven over alle vastgoedaankopen van uw leven.
Valkuilen om te vermijden
- Stel u niet tevreden met enkel het AREI: het dekt niet de uitvoeringskwaliteit
- Controleer de reservekringen: een bord zonder reserve is een verzadigd bord
- Wantrouw haastige afwerking: verdachte handgeschreven etikettering
- Test de buitenstopcontacten: frequente vergetelheid (ontbrekende klep)
- Bewaar het originele AREI-verslag minstens 10 jaar
Voor het volledige reglementaire kader van de residentiële elektriciteit in België, zie economie.fgov.be — technische regels elektriciteit.
Wat te doen?
Indien u het elektrische deel van uw voorlopige oplevering wilt beveiligen, biedt mijn kantoor een specifieke expertise elektriciteit aan die de controle van de 23 bovenstaande punten omvat en de coördinatie met het erkende controleorgaan.