Maart 2026. Ik beëindig een voorlopige oplevering in Bergen, huis met 3 gevels, eigenaar een jong startend koppel. Alles verloopt goed tot het ogenblik om het elektriciteitsbord te inspecteren. Het AREI-attest ontbreekt. De aannemer zegt me « het komt morgen ». Slecht teken. Hier is het volledige verloop van dit dossier, dat zes weken duurde en de aannemer 8.400 € aan werken kostte — verhaal stap voor stap, te gebruiken als model als u in een gelijkaardig geval terechtkomt.
Het ontdekte gebrek
Ik vraag om het rapport van de erkende organisatie te zien (Vinçotte, OCB of equivalent). Antwoord van de aannemer: « nog niet langs geweest, maar we gaan het de komende dagen doen ». Het bord zelf vertoont zichtbare anomalieën zelfs vóór elke officiële controle:
- Geen differentieel 30 mA op het badkamercircuit (verplicht AREI)
- Ondergedimensioneerde kabelsectie op de elektrische oven (2,5 mm² in plaats van vereiste 6 mm²)
- Afwezigheid van duidelijke etikettering van de circuits
- Aarding niet getest met de megaohmmeter
Onmiddellijke weigering om de oplevering te ondertekenen zonder uitdrukkelijke voorbehouden. Vermelding op het PV: « elektrische oplevering geweigerd zonder productie van conform AREI-attest. Vier zichtbare anomalieën contradictoir vastgesteld, gefotografeerd in bijlage. » Kopieën aan beide partijen, handtekeningen van de eigenaar en van mijzelf als derde-expert.
« Zonder conform AREI-attest kan de meter niet door ORES worden geopend. U woont legaal zonder elektriciteit. Zo eenvoudig is dat. »
De juridische situatie
Het AREI (Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties) is een technische tekst tegenwerpbaar sinds 1981, herwerkt in 2020. Zonder conformiteitscertificaat afgegeven door één van de vijf erkende organisaties in België (Vinçotte, OCB, BTV, ACEG, AIB-Vinçotte) zal ORES de definitieve meter nooit openen. En zonder definitieve meter is uw huis juridisch bewoonbaar, maar materieel onbewoonbaar.
Bij gedocumenteerde niet-conformiteit beschikt de eigenaar over meerdere cumuleerbare verhaalsmogelijkheden:
- Weigering van de oplevering op grond van artikel 9 van de Wet Breyne (gebrek dat de bewoonbaarheid aantast)
- Ingebrekestelling van de aannemer (artikel 1184 van het oude Burgerlijk Wetboek, artikelen 5.83 en volgende van het nieuwe Wetboek)
- Activering van de inhouding als waarborg (5 % van de totale prijs)
- Inroeping van de rechter in kort geding voor herstelling onder dwangsom
De volledige tekst van het AREI is raadpleegbaar op economie.fgov.be — technische regels elektriciteit.
Het ingestelde verhaal
D+5: aangetekende ingebrekestelling verzonden naar de aannemer, met verwijzing naar artikel 71 van de Wet Breyne en een termijn van 15 dagen vastgesteld om het attest te produceren. De aannemer had drie opties:
- De conformiteit bewijzen door binnen de veertien dagen een erkend controleur te laten langskomen
- De gebrekkige werken overdoen en een controleur opnieuw laten langskomen
- De inhouding als waarborg onmiddellijk via deurwaarder zien aangesproken
D+12: antwoord van de aannemer, per aangetekend schrijven: hij aanvaardt een Vinçotte-controleur te laten langskomen. Eerste positief teken. D+18: doorgang van de controleur, die 4 niet-conformiteiten vaststelt: differentieel badkamer afwezig, ovensectie onvoldoende, aarding niet getest, etikettering circuits onvolledig.
De afloop
Op D+22 wordt het Vinçotte-rapport officieel aan beide partijen overhandigd. Op D+38, na 16 dagen bijkomende werken van de elektricien (volledig ten laste van de aannemer), zijn de herstellingen uitgevoerd: toevoeging van een differentieel 30 mA, vervanging van de ovenkabel in 6 mm², megaohmmetertest, etikettering opnieuw gedaan. Op D+42, nieuwe Vinçotte-controle: conform. De inhouding als waarborg wordt pas op D+45 vrijgegeven, na ontvangst van het contradictoir ondertekende PV van opheffing van voorbehouden.
Totale kost ten laste van de aannemer: ongeveer 8.400 € (4.200 € werken + 2.800 € dagelijkse dwangsommen voorzien in het contract + 1.400 € erelonen controleur en expertise). Kost voor de eigenaar: 0 € buiten de stress van de zes weken.
Valkuilen om te vermijden
- Onderteken niet onder voorwendsel dat « het attest morgen komt »: eis het op de dag zelf
- Wantrouw onbekende organisaties: slechts 5 zijn officieel erkend in België
- Bewaar systematisch het PV van ingebruikname ORES bij uw eigenaarsdossier
- Fotografeer het elektriciteitsbord vooraan en met leesbare etikettering
- Indien u de niet-conformiteit ontdekt na het verhuizen, activeer de tweejarige garantie binnen 2 jaar
Wat nu?
Indien uw elektriciteitsdossier twijfels vertoont of indien het AREI-attest ontbreekt, laat het door een onafhankelijke expert valideren vóór ondertekening van het PV. Mijn kantoor biedt een elektriciteitsexpertise met passage van een erkend partner-controleur, of een ruimere bouwaudit met inbegrip van de andere technische loten.