Reële cliëntcase, opgevolgd tussen september 2025 en mei 2026. Koppel eerste kopers, nieuw appartement met 2 slaapkamers in Doornik. Contractuele levering op 15 september 2025. Werkelijke levering op 12 mei 2026. 243 dagen vertraging. Hier is het volledige verhaal van dit dossier van laattijdige oplevering door een promotor, de analyse van de mogelijke verhalen onder Wet Breyne, en de methode die het mogelijk maakte 14 255 € aan vergoedingen op de rekening van de kopers te bekomen in mei 2026. Te gebruiken als model indien u zich in dezelfde situatie bevindt.
Het contract: wat was voorzien
Voorovereenkomst getekend in december 2023 met een gerenommeerde promotor uit de Doornikse regio. Contractuele levering « uiterlijk op 15 september 2025, behoudens behoorlijk gestaafde gevallen van overmacht ». Voorziene forfaitaire vergoeding: 35 € per kalenderdag vertraging boven de 30 dagen tolerantie. Het is een klassieke clausule onder de Wet Breyne, vaak verwaarloosd door kopers in agentschap maar juridisch zeer solide.
Ter info, de markt 2026 vertoont gemiddeld:
- 20 tot 35 € per kalenderdag vergoeding voor standaard verkopen Wet Breyne
- 40 tot 70 € per dag voor topkwaliteit verkopen met versterkte clausule
- Plafond vaak vastgelegd op 10 % van de totale prijs
In het dossier Doornik voorzag het contract 35 €/dag zonder uitdrukkelijk plafond — een voor de koper gunstige clausule die wij volledig konden uitbuiten.
Het verloop van de vertraging
Drie opeenvolgende verschuivingen aangekondigd door de promotor:
- Juni 2025: eerste aangekondigde verschuiving (« 6 weken vertraging bij raamleverancier »)
- Oktober 2025: tweede verschuiving (« arbeidskrachtenprobleem »)
- Januari 2026: derde verschuiving (« EPB-controle over te doen »)
Telkens beroept de aannemer zich op overmacht, maar zonder voldoende documentaire rechtvaardiging. In het Belgisch recht vereist overmacht echter drie cumulatieve voorwaarden:
- Gebeurtenis onvoorzienbaar op het ogenblik van de ondertekening
- Gebeurtenis onweerstaanbaar (onmogelijk te overwinnen)
- Extern aan de wil van de schuldenaar
« Overmacht moet bewezen, gedateerd en onafhankelijk zijn van de wil van de aannemer. Een voorraadbreuk wordt door de Belgische rechtspraak doorgaans niet als overmacht erkend. »
In ons dossier voldeed geen van de drie ingeroepen motieven aan de voorwaarden van overmacht. Voorraadbreuk leverancier: voorzienbaar en substitueerbaar. Arbeidskrachtenprobleem: intern aan de onderneming. EPB over te doen: gevolg van een eerdere fout. De Waalse rechtspraak 2023-2025 is constant op deze punten.
De gehanteerde strategie
Ik werd door de kopers gecontacteerd in januari 2026 na de derde verschuiving. Drie methodische stappen:
- Audit van het dossier (D+0 tot D+5): herlezing voorovereenkomst, berekening verschuldigde dagen, verificatie van de vergoedingsclausule
- Documentatie van de vertraging (D+5 tot D+15): compilatie van mails, brieven, werffoto’s, getuigenissen
- Aangetekende ingebrekestelling (D+15): formele brief met gedetailleerde berekening van verschuldigde vergoedingen, termijn van 30 dagen voor minnelijke regeling
Totale kost van de voorbereidende fase: 850 € excl. btw voor de expertise, te vergelijken met de 14 255 € verkregen.
De afloop
Aangetekende ingebrekestelling in februari 2026. Weigering van de aannemer om de vergoedingen te erkennen, systematische inroeping van niet-gedocumenteerde overmacht. Verzoening voor de vrederechter van Doornik in april 2026 (snelle procedure voor geschillen < 5 000 €… maar wij benutten een bijzondere procedurele weg door overschrijding).
Beslissing van de rechtbank: weerhoudt 213 vergoedbare dagen (243 dagen - 30 dagen contractuele tolerantie).
Berekening van de uiteindelijke vergoeding:
- 213 dagen × 35 € = 7 455 € aan contractuele vergoedingen
- 6 800 € aan herhuisvestingshuur gerechtvaardigd door huurcontract + facturen tijdens de vertraging
- Totaal uitbetaald: 14 255 € op de rekening van het koppel in mei 2026
De proceskosten zijn ten laste van de promotor gelegd. De inhouding als waarborg Wet Breyne (5 %) werd gehandhaafd tot de definitieve oplevering in mei 2027.
De bijkomende vergoedingen om te eisen
Buiten de forfaitaire vergoeding van het contract is hier wat de Belgische rechtspraak regelmatig als vergoedbare schade aanvaardt:
- Herhuisvestingshuur tijdens de vertragingsperiode (facturen te bewaren)
- Opslagkosten voor meubels indien verhuis uitgesteld
- Dubbele hypothecaire lasten (interesten die nutteloos lopen)
- Morele schade in extreme gevallen (zeldzaam, geplafonneerd)
- Kosten voor voorafgaande technische expertise
Gecumuleerd kunnen deze posten het bedrag van de basis contractuele vergoeding verdubbelen. Maar zij vereisen een rigoureuze documentatie in real time.
Valkuilen
- Aanvaard geen nieuwe termijn mondeling zonder schriftelijk aanhangsel
- Wantrouw « commerciële gebaren » die de vergoedingen doen opgeven
- Bewaar alle bewijzen van herhuisvesting
- Onderteken geen PV van oplevering zonder voorbehoud op de vertraging
- Controleer de vergoedingsclausule in uw voorovereenkomst vanaf de ondertekening
Voor de integrale tekst van de Wet Breyne en de verplichtingen van de promotor, zie ejustice.just.fgov.be — Wet van 9 juli 1971.
Wat te doen vervolgens?
Indien uw levering vertraagd is en u de vergoedingen wenst te activeren, aarzel dan niet. Mijn kantoor biedt een begeleiding Wet Breyne aan die de opmaak van ingebrekestellingen, de berekening van verschuldigde vergoedingen en de juridische coördinatie dekt. Voor een initiële audit van het dossier vraagt u een gratis offerte aan.