De vraag komt elke maand terug in mijn kantoor: « waarom wordt mij een asbestonderzoek gevraagd terwijl mijn huis nieuw is? ». In 2025 zag ik 73 betroffen dossiers passeren — ongeveer 12 % van de voorlopige opleveringen die ik begeleid. De natuurlijke reflex is te denken dat het om een administratieve fout gaat, maar de realiteit is subtieler. Hier is wat het Belgisch recht zegt, wat er in de praktijk gebeurt, en hoe de vermelding te lezen wanneer zij op uw PV verschijnt.
Asbest is sinds 1998 verboden in België
Elke vervaardiging, in de handel brengen en gebruik van asbest is verboden door het Koninklijk Besluit van 23 oktober 2001, dat de Europese richtlijn 1999/77/EG omzet. Concreet kan een gebouw opgetrokken na 2001 geen nieuw asbest bevatten. Indien uw huis in 2024 uit de grond komt op een maagdelijk terrein, hebt u geen enkele wettelijke onderzoeksverplichting — punt uit. De Belgische wetgeving is een van de strengste van Europa: het loutere bezit van asbesthoudend materiaal voor wederverkoop is strafbaar met strafrechtelijke geldboetes.
In de praktijk zie ik elk jaar paniekbrieven van kopers passeren over een « asbestclausule » in hun compromis. In 80 % van de gevallen gaat het om een stijlclausule die door bepaalde notarissen uit gewoonte wordt ingevoegd en eenvoudigweg niet van toepassing is op puur nieuwbouw. Vraag uw notaris om schriftelijk te preciseren op welke wettelijke basis hij deze clausule baseert — meestal krijgt u een eenvoudige intrekking.
Maar de grond zelf kan besmet zijn
Hier begint de subtiliteit. Als uw nieuwbouw een vóór 2026 gesloopt gebouw vervangt, kunnen asbestresten achterblijven in de aanvullingen, onder de vloerplaat, rond de funderingen of in de uitgegraven gronden. Het onderzoek heeft dan geen betrekking op de nieuwbouw, maar op de historische aanwezigheid van de site. Dit komt bijzonder vaak voor in herbebouwde stadszones — ik heb drie gevallen gezien in Charleroi in 2025 waarbij resten van asbestcementplaten van een oude loods onder de grondwerken van de nieuwe woning waren ingesloten, twee jaar later ontdekt door de eigenaars bij een graafwerk voor een zwembad.
Wat ik systematisch op het terrein verifieer
Wanneer de stedenbouwkundige context het vereist, inspecteer ik drie risicozones tijdens mijn opdrachten voorlopige oplevering:
- De omtrek van de funderingen: aanwezigheid van resten in zichtbare aanvullingen, sporen van witte vezels in de gronden
- Behouden bijgebouwen: bestaande garage, tuinhuis of muur behouden van de oude constructie
- Oude technische kanalen: regenwaterafvoeren in asbestcement, gemetste schoorsteenkanalen, oorspronkelijke kelderplaten
Als ik twijfel detecteer, beveel ik een monstername aan door een erkend laboratorium (tussen 80 en 150 € excl. btw) eerder dan een visuele inspectie alleen. Geen enkele serieuze expert kan stellen « er is geen asbest » zonder analyse — hoogstens kan hij stellen « ik heb er geen gezien ».
Wat te doen als de vermelding op het PV verschijnt
Indien de expert of de aannemer een « zone met restasbest » of « asbestinventaris lopende » noteert, eis systematisch drie documenten vóór ondertekening:
- Het attest van afvoer via erkende kanalen (Indaver, Renewi, Suez of equivalent)
- De begeleidingsbon voor gevaarlijk afval (BSDD)
- Het eindattest van sanering van de site, indien een sloop heeft plaatsgevonden
Zonder deze documenten zult u noch sereen kunnen doorverkopen (notarissen eisen ze sinds 2024), noch de tienjarige aansprakelijkheid kunnen inroepen bij een late ontdekking. De kost van een retroactieve sanering schommelt tussen 4.000 € en 22.000 € naargelang de getroffen oppervlakte — te vergelijken met de 250 € die de documentaire controle op het ogenblik van het PV kost.
Valkuilen om te vermijden
- Onderteken nooit een PV met vermelding « asbest te verifiëren » zonder contractuele termijn ingeschreven
- Stel u niet tevreden met een mondeling attest van de aannemer — eis de Indaver-bon
- Wantrouw certificaten van vóór 2018, de regelgeving is sindsdien tweemaal veranderd
- Indien de asbestinventaris voor sloop ontbreekt, schort de oplevering op: het is een tegenwerpbaar gebrek
Voor meer info over de verplichtingen van de verkoper in vastgoed, raadpleeg het officiële portaal justice.belgium.be — onroerende goederen.
Wat nu?
Asbest in nieuwbouw is een zeldzaam maar zwaar onderwerp wanneer het opduikt. Indien een asbestvermelding op uw dossier voorkomt, of indien uw terrein recent een sloop heeft ondergaan, laat het dossier door een derde-expert valideren vóór ondertekening. Mijn kantoor begeleidt regelmatig dit soort verificatie in het kader van de voorlopige oplevering of van een bouwaudit vóór ondertekening van de authentieke akte.