Op 412 opleveringen waar ik het sanitair regel voor regel inspecteerde, heb ik gemiddeld 2,3 sanitaire gebreken per huis vastgesteld. Driekwart had detecteerbaar geweest tijdens het bezoek als de expert de tijd had genomen om overal het water open te draaien, op werkelijke druk en temperatuur. Sanitair vergeeft onoplettendheid slecht: een slecht aangedraaide koppeling, een ontbrekende sifon, een onvoldoende afvoerhelling, en het is 4 000 € herstel achteraf, met vaak nevenschade (pleisterwerk, parket, verf). Hier is mijn volledige routine in 18 punten voor de voorlopige oplevering, systematisch af te lopen.
Warmwaterproductie en distributie (6 punten)
-
Uittredetemperatuur warm water: 55 tot 60 °C max, gemeten met digitale thermometer. Daarboven brandgevaar; daaronder legionellarisico bij opslag.
-
Wachttijd warm water op het verste tappunt: boven 25 seconden is een lusafmeting te herzien. Een goed gedimensioneerde lus levert in 8-12 seconden.
-
Netdruk: 3 tot 4,5 bar idealiter, gecontroleerd met een manometer aangesloten op een spoelkraan. Boven 5 bar risico van klappen en voortijdige lekken.
-
Drukreduceerventiel: aanwezigheid en werking indien instredruk > 4 bar. Controleer de instelwaarde en de goede aansluiting.
-
Thermostatische mengkraan getest op 60 °C en dan op 20 °C om patroonlekken te detecteren. Test minstens twee badkamers als het huis er meerdere heeft.
-
Hoofdteller toegankelijk, verzegeld, meterstand opgenomen in het PV met foto. Zonder deze foto is het onmogelijk om het initiële verbruik te bewijzen bij een geschil over facturatie.
Afvoeren en waterdichtheid (7 punten)
-
Helling van de afvoeren: minimum 1 % voor afvalwater, 2 % idealiter. Controleer met een waterpas van 60 cm op de zichtbare delen.
-
Aanwezige sifons op elk sanitair toestel, inclusief wasmachine en vaatwasser. Een veel voorkomende vergetelheid die geuropstijging veroorzaakt.
-
Primaire dakontluchting (ontluchter), anders maakt het toilet “gloep-gloep” bij elke spoeling en lopen de spoelbakken stotend leeg.
-
Waterdichtheid van de siliconenvoegen rond baden, douches, lavabo’s. Ga er met de nagel over: als die haakt, is het slecht gladgestreken. Herstel te vragen vóór ondertekening.
-
Correct verzegelde afvoerputjes op lavabo’s, spoelbakken, douches. Test door de lavabo te vullen, het putje te openen en de afwezigheid van lekkage onder de spoelbak te controleren.
-
Inloopdouche-afvoergoten met helling gecontroleerd met de rei. Een slecht geplaatste inloopdouche is de eerste oorzaak van infiltratie op de verdieping die ik behandel.
-
Afvoerproef: open alle kranen gedurende 5 minuten continu, en steek uw hand onder elke sifon. Vier op vijf lekken verschijnen tijdens dit interval.
Kraanwerk, afwerking en documenten (5 punten)
-
Mengkranen zonder lek bij demontage van het patroon, gecontroleerd met de hand aan de basis van de zwanenhals. Test elke mengkraan van het huis.
-
Toegankelijke afsluitkranen onder elke spoelbak en lavabo. Onmisbaar om in te grijpen bij een lek zonder het hele huis af te sluiten.
-
Stille spoelbak en debiet bijgesteld (tussen 6 en 9 L per standaardspoeling). Controleer de zuinige dubbele bediening op alle toiletten.
-
Regenwaterrecuperatie correct aangesloten (regenwaterput verplicht in 2026 in landelijke zone, zie bouwregelgeving 2026). Controleer de pomp, de filter en de aansluiting op de toiletten of tuinkraan.
-
Gascontrole CERGA geldig indien gasketel. Het attest moet gedateerd zijn van minder dan 6 maanden en ondertekend door een erkende instelling.
Nuttig gereedschap om mee te brengen
Voor een volledige sanitair oplevering breng ik systematisch mee:
- Een digitale thermometer (10-15 €)
- Een manometer met snelkoppeling (35-50 €)
- Een waterpas van 60 cm (20 €)
- Een hoofdlamp (12 €)
- Een notitieboek met voorgedrukte lijst
Totale uitrusting rond 80 €, af te schrijven over een heel leven. Het is ook een uitstekende investering voor eigenaars die het sanitair van hun bestaande woning willen controleren vóór aankoop.
Valkuilen om te vermijden
- Vergeet niet het warme water aan het verste tappunt te testen (keuken of badkamer op zolder)
- Wantrouw nieuwe nooit geopende mengkranen: kan een defecte patroon verbergen
- Controleer de afvoerhelling van het terrasdak (in 12 % van de dossiers vergeten)
- Bewaar het PV CERGA gas in origineel bij uw eigenaarsdossier
Voor de officiële sanitaire normen in België, zie aquawal.be — drinkwater in Wallonië.
Wat te doen?
Als uw oplevering een complex sanitair gedeelte omvat (meerdere badkamers, vloerverwarming, regenwaterrecuperatie), vertrouw de controle toe aan een derde expert. Mijn kantoor biedt een specifieke expertise sanitair aan, of een breder expert voorlopige oplevering die alle loten dekt.