De in gebreke blijvende dakdekker die u drie jaar na de oplevering ontdekt op een dakinfiltratie: wie was dat precies? Het contract zegt “onderneming X”, de factuur van de onderaannemer zegt “onderneming Y”, en Y is failliet. Op wie kunt u zich verhalen? De kwestie van onderaanneming in de bouw is een van de slechtst begrepen kwesties bij Belgische eigenaars. Op 100 sleutel-op-de-deur werven die ik geëxpertiseerd heb, doen er 92 een beroep op onderaannemers — dakdekker, elektricien, loodgieter, stukadoor, tegelzetter, tuinier. Wanneer er één in gebreke blijft, is het verhaal nooit rechtstreeks, en het is vaak op dat moment dat eigenaars de fijne kneepjes van het onderaannemingsrecht ontdekken.
Het principe: vordering tegen de hoofdaannemer
In het Belgisch recht heeft de bouwheer geen rechtstreekse contractuele band met de onderaannemer. U betaalt de hoofdaannemer, hij betaalt zijn onderaannemers, en hij blijft aansprakelijk voor het geheel van het werk — inclusief de uitvoeringsgebreken van een onderaannemer die hij zonder uw overleg heeft gekozen (artikel 1797 van het Burgerlijk Wetboek).
Deze regel beschermt u op twee manieren:
- U heeft slechts één juridische gesprekspartner om aan te spreken
- De contractuele solidariteit van de hoofdaannemer dekt het in gebreke blijven van de onderaannemer
- De tienjarige aansprakelijkheid geldt tegen de hoofdaannemer, niet tegen de onderaannemer
In ruil daarvoor heeft u geen keuze van onderaannemer (behoudens andersluidend beding in uw contract) en kunt u de tussenkomst van een door de hoofdaannemer aangestelde onderaannemer niet weigeren.
De uitzondering: de rechtstreekse vordering (artikel 1798 BW)
Indien de hoofdaannemer u geld verschuldigd is en hijzelf geld verschuldigd is aan zijn onderaannemer, kan de onderaannemer een rechtstreekse vordering uitoefenen tegen u, binnen de grens van wat u aan de hoofdaannemer verschuldigd bent. Deze vordering is gecodificeerd in artikel 1798 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek en vormt een belangrijke uitzondering op het beginsel van de relatieve werking van de contracten.
Let op: deze vordering werkt enkel ten gunste van de onderaannemer — niet in uw voordeel tegen hem. U kunt zich in geval van gebreken niet rechtstreeks tegen de onderaannemer keren om herstel te eisen. U moet steeds via de hoofdaannemer gaan.
De tienjarige aansprakelijkheid: uw echte langetermijnverhaal
Voor structurele gebreken (ruwbouw, waterdichtheid, stabiliteit, funderingen) loopt de tienjarige aansprakelijkheid van de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek 10 jaar vanaf de voorlopige oplevering. Zij geldt tegen de hoofdaannemer en zijn architect — niet tegen de onderaannemer. Juridisch is dat eenvoudiger, maar het veronderstelt dat de aannemer tien jaar later nog solvabel is.
Statistisch ligt het uitvalpercentage van een Belgische bouw-kmo op 10 jaar rond de 22 % volgens KBO-gegevens. Vandaar het belang van de verplichte tienjarige verzekering sinds de wet van 31 mei 2017, die de fakkel overneemt bij faillissement van de onderneming. Controleer systematisch op het ogenblik van de voorlopige oplevering de geldigheid van het tienjarig attest en de identiteit van de verzekeraar — zie het artikel tienjarige aansprakelijkheid verkopen.
Te vermijden valkuilen
- De nominatieve lijst van onderaannemers tijdens de werf niet opvragen
- Wantrouw aannemers die zonder verwittiging van onderaannemer veranderen
- Bewaar de facturen die de betalingen aan de hoofdaannemer staven (bescherming tegen de rechtstreekse vordering)
- In geval van gebreken: steeds verhaal halen op de hoofdaannemer, nooit rechtstreeks op de onderaannemer
- De geldigheid van de tienjarige verzekering op het ogenblik van het PV controleren
Voor het volledige juridische kader van de tienjarige bouwaansprakelijkheid, zie justice.belgium.be — onroerende goederen.
Wat te doen vervolgens?
Indien u een gebrek vermoedt dat aan een onderaannemer te wijten is, of indien u een onverwachte rechtstreekse vordering ontvangt, laat uw dossier valideren door een onafhankelijke expert vóór elke reactie. Mijn kantoor biedt een expertise gebreken aan die uitvoeringsgebreken dekt, of een bouwaudit voor lopende dossiers.