Bouwverzekering in België: volledig overzicht
Het landschap van de bouwverzekering in België werd grondig hernieuwd door de wet Peeters van 31 mei 2017 in werking getreden op 1 juli 2018. Vóór deze hervorming waren alleen architecten wettelijk verplicht zich in tienjarige te verzekeren; aannemers, soms financieel kwetsbaar, lieten hun klanten zonder verhaal bij faillissement. Voortaan moeten alle ruwbouw-tussenkomers een attest van tienjarige verzekering voorleggen bij de start van de werf. Voor een koper of bouwheer is het begrijpen van de soorten bouwverzekering en het weten welke contractueel te eisen een onmisbare reflex van patrimoniumbescherming geworden.
De vier families van bouwverzekeringen
De Belgische markt is gestructureerd rond vier grote dekkingscategorieën, waarvan er twee tegenwoordig verplicht en twee sterk aanbevolen zijn.
De tienjarige verzekering (verplicht) dekt gedurende 10 jaar de gebreken aan stabiliteit en waterdichtheid van het bouwwerk. Opgelegd door de wet Peeters aan alle actoren van de ruwbouw van een woning (architecten, aannemers, ingenieurs, studiebureaus, stabiliteitsingenieurs). Zie ons specifieke cluster tienjarige aansprakelijkheid voor de details.
De Alle Bouwplaats Risico’s (ABR) verzekering dekt de materiële schade ontstaan tijdens de werken: brand, diefstal, vandalisme, weersomstandigheden, gedeeltelijke instorting. Afgesloten door de bouwheer of gedelegeerd aan de hoofdaannemer, wordt zij sterk aanbevolen voor elke werf boven 200 000 €. Zie ABR-verzekering.
De BA professioneel dekt de burgerlijke aansprakelijkheid van de tussenkomers voor schade veroorzaakt aan derden tijdens de uitvoering (passanten, buren, andere ondernemingen). Zij wordt vereist door de orde van architecten voor zijn leden en is opgenomen in de meeste tienjarige polissen voor aannemers.
De schade-aan-werk verzekering (weinig verspreid in België, courant in Frankrijk) laat de bouwheer toe rechtstreeks door de verzekeraar te worden vergoed zonder de bepaling van verantwoordelijkheden af te wachten. Zij blijft voorbehouden voor grote projecten of geavanceerde promotoren.
De verplichte tienjarige sinds de wet Peeters: wat veranderde
De bouwverzekering belgië is in juli 2018 omgeslagen. Voortaan moet vóór elke werfstart de aannemer of architect aan de bouwheer een nominatief attest leveren dat vermeldt: zijn identiteit, identiteit van de bouwheer, adres van de werf, jaargang van de polis, plafonds en franchises, geldigheidsduur.
Zonder dit attest mag de aannemer wettelijk niet starten op een residentiële woning. De bouwheer die zonder dit attest start, stelt zich bloot aan een dekkingsgebrek bij groot schadegeval binnen 10 jaar. Om de geldigheid van een attest te verifiëren, raadpleeg de lijst van erkende verzekeraars via Assuralia (beroepsvereniging van verzekeringsondernemingen) en de officiële documentatie van de FOD Justitie over onroerende goederen.
Een vastgesteld gebrek aan Peeters-verzekering op een werf zou moeten leiden tot een onmiddellijke schorsing van de werken en een ingebrekestelling. Het kantoor Mon Etat Des Lieux controleert systematisch de attesten in het kader van zijn begeleiding Wet Breyne.
ABR werf: de bescherming tijdens de werf
De Alle Bouwplaats Risico’s verzekering is minder bekend maar vaak doorslaggevend. Zij dekt uitsluitend de bouwfase, tot aan de voorlopige oplevering. Typische dekkingen: brand (bliksem, kortsluiting, oververhitting), waterschade (leidingbreuk, infiltraties), storm (wind > 80 km/h), hagel, vandalisme en diefstal van materialen, gedeeltelijke instorting.
Een niet ABR-verzekerde werf die vuur vat kan een zuiver verlies van honderdduizenden euro betekenen voor de bouwheer — vooral als de aannemer na het schadegeval failliet gaat. Gemiddelde kost van een ABR: 0,3 tot 0,8 % van het werkenbedrag, of 900 tot 2 400 € voor een werf van 300 000 €. Rendabele investering gelet op het gedekte risico.
Praktijkgeval: failliete aannemer en tienjarige Peeters
Een representatief dossier opgevolgd door het kantoor: woning opgeleverd in 2021 vertoont in 2025 evoluerende scheuren die de hoofdbalken van de woonkamer aantasten. Tienjarige diagnose bevestigd door tegensprekelijke expertise. Herstelkosten: 38 400 € HTBW.
De aannemer, sindsdien in gerechtelijke reorganisatie, heeft geen kasstroom om in te grijpen. Zonder de wet Peeters had de koper geen enkel nuttig verhaal gehad. Met het in 2020 bij werfstart geleverde Peeters-attest vergoedt de tienjarige verzekeraar integraal na 7 maanden minnelijke procedure. De bouwheer recupereert 100 % van zijn schade — minus de in de polis voorziene franchise van 2 500 €.
Dit geval illustreert de kardinale waarde van het Peeters-attest: zonder, koopt u de tienjarige op de solvabiliteit van de aannemer, niet op die van een verzekeraar.
Valkuilen in het beheer van werfverzekeringen
- Starten zonder het ontvangen nominatieve Peeters-attest: eis het per aangetekende vóór de eerste schop.
- Geloven dat de tienjarige alles dekt: zij speelt alleen voor stoornissen die stabiliteit of waterdichtheid aantasten, niet voor esthetische gebreken of losmaakbare uitrustingselementen (tweejarige garantie).
- De ABR verwaarlozen op een werf > 200 000 €: een brand kan de werf vernietigen zonder verhaal.
- De jaarlijkse geldigheid vergeten te verifiëren: bepaalde polissen moeten tijdens de werf vernieuwd worden; vraag het bijgewerkte attest bij elk boekjaar.
- BA pro en tienjarige verwarren: de BA pro dekt schade aan derden tijdens de werken; de tienjarige dekt de gebreken van het werk na oplevering.
Wat verifiëren vóór ondertekening
Vóór ondertekening van het bouwcontract, eis schriftelijk: (1) nominatief Peeters tienjarig attest voor de hoofdaannemer en elke ruwbouwonderaannemer, (2) BA pro attest van de architect, (3) ABR-dekking voor de duur van de werf, (4) uitgelegde franchise en plafonds. Het kantoor biedt een verzekeringsaudit vóór werf — volledige verificatie van dekkingen, begunstigden, plafonds. Vraag een gratis offerte of raadpleeg ook onze expertise gebreken als u een gedekt gebrek aan uw woning vermoedt.